Licencias de obras: tipos y cómo tramitarlas

Si estás a punto de comenzar una reforma, este artículo es para ti.

Para realizar una reforma en tu vivienda o local comercial es necesario cumplir con las ordenanzas de tu municipio. Es muy probable que debas solicitar una licencia en el ayuntamiento de la localidad del inmueble que quieras reformar, y aquí podrás conocer los aspectos más relevantes de este permiso municipal.

Gestionar correctamente la licencia de obra es fundamental para garantizar su legalidad, la seguridad del inmueble y, por supuesto, evitar posibles multas de tu ayuntamiento.

Las licencias de obra son uno de los cuatro elementos imprescindibles que debes conocer antes de empezar tu reforma. Queremos ayudarte a que todo salga perfecto, y saber cómo tramitar este permiso de forma adecuada, es fundamental.

¿Necesito licencia de obra? ¿De qué tipo?

El permiso para poder realizar una reforma podrá tener variantes. Principalmente, las licencias de obra dependen del volumen de obra, de su importe y de las partes del edificio a las que afecte, aunque puede haber otras particularidades.

Ten en cuenta que los requisitos y limitaciones de este tipo de licencias son particulares para cada municipio. Es probable que lo que te contemos a continuación sea muy similar a la normativa de tu localidad, pero puede que no coincida al 100%. Por este motivo, es muy importante que lo verifiques correctamente con tu entidad municipal.

Los tipos de licencias de obra más comunes son:

1. Licencias de obra mayor:

Habitualmente destinadas a reformas en las que se altere la estructura y la fachada, y en las cuales deberá intervenir un arquitecto o arquitecto técnico con su respectivo proyecto de obra.

En estos casos, es necesario saber qué entiende el ayuntamiento por alteración o modificación de la estructura y la fachada. Por ejemplo, hay localidades en las que la institución considera que el cambio de pavimento en una vivienda afecta estructuralmente al forjado y, por lo tanto, se requeriría de licencia de obra, mientras que en otros municipios no.

Del mismo modo, otras acciones como la demolición de tabiquería interior, el cambio de ventanas (carpintería interior) o la instalación de aire acondicionado pueden requerir o no licencia en función de la localidad.

Además, es posible que, para obtener la licencia, el ayuntamiento solicite un importe en concepto de fianza que será devuelto al finalizar la obra siempre que no se hayan generado desperfectos en la vía pública.

2. Licencias de obra menor:

Es el permiso más común para una reforma de vivienda o local comercial. La licencia de obra menor conlleva el pago de una tasa o impuesto municipal en función de las partes a la que afecte la reforma y el importe de la obra, junto a una declaración responsable. Para justificar estos datos bastará con el presupuesto emitido por la empresa constructora que vaya a llevar a cabo los trabajos.

Si tienes dudas, consúltalas también con tu profesional de reformas de confianza. En el sector de las reformas, gestionan este tipo de trámites diariamente y te asegurarán que tu licencia de obra se tramite a la perfección.

 Diferencias entre municipios: Alicante, Madrid y Sevilla

Te hemos preparado tres ejemplos sencillos de cómo se gestionan las licencias de obra en tres municipios diferentes, para que puedas ver algunas particularidades de cada localidad.

Alicante: no todas las licencias necesitan Declaración Responsable

En Alicante se puede realizar una reforma de vivienda sin declaración responsable ni licencia siempre que no se lleve a cabo demolición de tabiquería, ni cambio de ventanas, ni sea necesario un contenedor en la vía pública para acumular los residuos.

Si fuera necesario un contenedor para la gestión de residuos, habría que realizar únicamente la declaración responsable, la cual conlleva el pago de tasa en función de la superficie afectada por la obra (podrá ser de 31’93€ hasta 30 m2).

Si la obra conlleva demolición de tabiquería o cambio de ventanas será necesaria una memoria descriptiva de los trabajos, que podrá ser redactada por el propietario de la vivienda a reformar. Y además del pago por declaración responsable contaremos con 30 días para pagar el impuesto ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) correspondiente al 4% del presupuesto de la reforma que afecte a tabiquería y ventanas.

Madrid: no se necesita licencia de obras para reformas estéticas

El caso de Madrid es muy similar al de Alicante. Podremos realizar reformas de viviendas sin licencia ni declaración responsable cuando se considere reforma estética, es decir, que afecta a cambio de azulejo, pavimento, fontanería, electricidad, pintura.

Pero, en el caso de que haya cambio de distribución en la tabiquería, cambio de ventanas o instalación de aire acondicionado con máquina exterior (ya sea en fachada o cubierta), será necesario presentar la declaración responsable.

Este trámite conlleva el pago de una tasa fija, que hasta el momento era de 123,70€ y que actualmente se está redefiniendo. Además, si en la obra se altera la tabiquería, ventanas o aire acondicionado será necesario el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que es el 4% del coste de la reforma sin contar ni el IVA ni el beneficio de la empresa constructora.

Ese 4% solo se aplica a las partidas de tabiquería, ventanas y aire acondicionado, es decir, los trabajos de reforma en baños, cocina, azulejo, pavimento, fontanería, electricidad, pintura, etc. están exentos de ICIO.

Adicionalmente al pago de la tasa fija y al pago del 4%, será necesario presentar la memoria descriptiva de los trabajos a realizar (la cual puede ser redactada por el propietario), presupuesto de la reforma, y planos del estado actual y reformado.

Como vemos, en el caso de Madrid la generación de escombros no está ligada a la solicitud de permiso de obra mediante un trámite u otro, aunque si fuera necesario un contenedor para almacenar y gestionar esos escombros deberemos solicitar permiso por ocupación de vía pública (aproximadamente 6€ por 3 días de ocupación).

Sevilla: el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) aplica a todas las reformas.

En Sevilla tendremos que pagar en cualquier tipo de reforma el impuesto ICIO, sin distinciones. En este municipio este impuesto corresponde al 3,50% del presupuesto de la obra, sin contar el IVA ni el beneficio del constructor.

Además, tendremos que abonar 39,50€ por la declaración responsable cuando la obra no exceda de 18.000€. Si el presupuesto de reforma es superior a 18.000€, en Sevilla el importe a pagar sería del 1,85% del presupuesto de la reforma.

Del mismo modo, para obras y reformas superiores a 12.000€ el ayuntamiento solicita una fianza del 1,5% del presupuesto de la obra, que devolverá si al finalizar la obra no ha habido desperfectos en la vía pública.

Para instalar un contenedor de escombros será necesario realizar otra declaración responsable, vinculada a un coste en función de los días de ocupación de la vía pública por el contenedor.

Consulta los trámites necesarios en tu localidad y evita multas del ayuntamiento por incumplir las ordenanzas. El desconocimiento no exime de asumir las obligaciones administrativas y el trámite de las licencias puede ser fácilmente gestionado por tu empresa de reformas de confianza.

¿Dónde tienes previsto hacer tu próxima reforma? Dínoslo en comentarios y te ayudaremos a gestionar tu licencia de obra y a encontrar a los mejores profesionales de tu ciudad.